Риэлтор в СПб

Задать вопрос

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи

Если Вы решили купить или продать квартиру, то без Договора купли-продажи Вам никак не обойтись. Этот документ подтверждает, что одна сторона на определённых условиях продаёт квартиру, а другая сторона на тех же условиях её покупает. Договор должен быть оформлен в письменном виде и обязательно содержать ряд СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ, делающих его действительным. То есть, если Вы просто красиво напечатаете на листе что-то типа «Я, Петя, продаю Маше свою квартиру за 100500 миллионов» — это не договор, это филькина грамота.

Поэтому перечислим всё, что в обязательном порядке должно быть указано в Договоре купли-продажи квартиры.

1. Место и дата заключения договора.

Например:

Город Гатчина Ленинградской области_____________________________05 февраля 2020 года

Думаю, тут дополнительные объяснения ни к чему.

2. Стороны договора.

Должны быть в обязательном порядке указаны фамилия, имя, отчество продавца и покупателя, их полные паспортные данные: гражданство, дата и место рождения, пол (!!!), номер паспорта, кем и когда выдан паспорт, код подразделения, выдавшего паспорт, адрес регистрации/проживания человека. Так же не забудьте указать, кто из вас продаёт, а кто покупает квартиру.

3. Предмет договора.

Это, собственно, та самая квартира и есть. И описывайте её правильно, указывайте полный адрес (город, улица, дом, корпус, литера, номер квартиры) и кадастровый номер. Кадастровый номер – это дополнительный способ идентифицировать объект продажи. Кадастровые номера уникальны и не повторяются.

4. Цена договора и порядок расчётов.

Обязательно надо указать за какую именно стоимость Вы покупаете/продаёте квартиру. Когда именно эта сумма будет выплачена продавцу:

И не стесняйтесь писать правду. Во-первых, этого требует закон; во-вторых, вы избавляете себя от возможных проблем.

Пример.

Вы проводите расчёты с использованием банковской ячейки и выплачиваете продавцу деньги частями:

При этом вы заключаете с банком договор аренды ячейки, в котором всё это отражено. И пока условия не будут соблюдены, банк никому ни копейки не отдаст.

Но не забудьте отразить это в договоре купли-продажи! Вот прямо так смело и пишите: «Расчёты проводятся с использованием индивидуального сейфа банка «Чёрный кот». Сумма в размере Х ,будет выплачена в течение … дней после …, сумма в размере Y — в течение … дней после …. сумма в размере Z — …..»

Не ведитесь на разговоры о том, что есть же отдельный договор банковской ячейки, что там всё прописано, что зачем же плодить много букв, пусть в договоре будет коротко! Ну, можно и коротко, да.

А теперь представьте. По договоренности с продавцом да по договору банковской ячейки вы платите тремя оговорёнными суммами: X, Y и Z. Каждая после выполнения важных для вас условий. После, а не даты! Запомнили?

А в договоре купли-продажи вы указали, что выплатите продавцу все деньги в течение 20 дней (например) после регистрации нового права. Ну а что такого? Он за 20 дней как раз и успеет и с регучёта сняться и квартиру вам передать, и все деньги получит. Логично же! Зачем много букв?! Так-то да, должен успеть.

А он вдруг взял и заболел холерой. И месяц лежит в больнице. И деньги ему позарез нужны. И время есть договор почитать, подумать. И вот он выходит из больницы и сообщает вам, что вы уже 10 дней как должны ему приличную сумму и препятствуете в получении. И раз вы нарушили условия ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ, то он и выписываться не будет, и квартиру передавать Вам не будет, а вместо этого пойдёт в суд расторгать договор, потому что Вы жулики и мошенники.

Скажете, что ситуация надуманная и маловероятная? Может быть. Но ведь возможная.

Поэтому всегда описывайте в договоре купли-продажи квартиры реальность, не надейтесь на авось.

5. Информация о наличии обременений на квартиру.

Это не об аресте и не о запрете на продажу недвижимости, наложенными судом или приставом. С их обременениями сделка невозможна в принципе.

Но есть ряд обременений, не препятствующих продаже. Например, дом, в котором расположена квартира, охраняется государством как памятник культуры. Или в квартире могут находиться предметы интерьера, охраняемые государством. Печь, например, или лепка. Для Питера это не редкость. Собственник такой квартиры несёт дополнительные обязательства по сохранению всего вот этого. И это обременение накладывается/снимается государством без вашего участия и согласия. Продавец должен обязательно предупредить об этом покупателя, потому что, став собственником, покупатель принимает эти обязательства на себя.

У земельных участков тоже могут внезапно возникнуть дополнительные обременения. Например, купили вы себе 10 соток в чистом поле 20 лет назад. С тех пор вокруг домов понастроили, электричество провели, газ. А у линий электропередач и у газопровода есть охранная зона. Если она куском заползает на ваш участок — вот вам и обременение в пользовании. Не было, не было и вдруг… И об этом тоже надо предупреждать покупателя.

6. Порядок приёма-передачи квартиры продавцом покупателю по акту приёма-передачи.

Конкретные сроки и условия передачи квартиры должны быть оговорены обязательно.

7. Право залога продавца.

В ГК РФ есть статья 488, посвящённая оплате товара, проданного в кредит. Так вот, квартира — это товар. Кредит — это отсрочка платежа.

Если вы покупаете квартиру с условием, что хотя бы часть денег, хотя бы 1 рубль за неё вы выплатите продавцу ПОСЛЕ оформления договора купли-продажи, то это значит, что вы покупаете её в кредит.

Пункт 5 статьи 488 дословно говорит, что «…товар, проданный в кредит, признаётся находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара».

В отношении квартиры это означает, что Росреестр при регистрации должен наложить на неё обременение в виде залога в пользу продавца (назовут они этот залог «ипотека»). А потом, когда покупатель расплатится, стороны должны вновь отправиться в Росреестр и это обременение снять. Пока оно не снято, покупатель может распоряжаться квартирой только с согласия продавца. Чуете, к чему клоню?

Однако та же статья уточняет:

«Если иное не предусмотрено договором купли-продажи…»

Так предусмотрите же!

Включите в договор фразу типа «Стороны пришли к соглашению, что право залога у продавца на квартиру не возникает».

8. Подписи сторон.

Договор должен быть подписан сторонами собственноручно в присутствии друг друга (простая письменная форма договора) и нотариуса (нотариальная форма договора). Если Вы заключаете договор в простой письменной форме, то не поленитесь в конце него на своей строке полностью от руки синей ручкой написать:

Иванов Иван Иванович роспись

Вы зачем ФИО печатаете? Чтобы потом подлинность подписи невозможно было установить?

9. Вот, в принципе, и всё, что должно быть в договоре обязательно.

Всякая ответственность сторон – пишите что хотите. Всё равно она определяется действующим законодательством и ужесточить его Вы не сможете, чтобы не понаписали.

10. Никогда не пишите ничего из серии…

И Бога ради, никогда не пишите ничего из серии «Договор теряет силу при исполнении сторонами своих обязательств».

Это вам не колбасой торговать!

Все статьи