Риэлтор в СПб

Задать вопрос

Сделки с участием несовершеннолетних или разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Сделки с участием несовершеннолетних или разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Сразу скажем, что для покупки квартиры на имя ребёнка чаще всего ничьих согласий и разрешений не требуется. Если родители покупают дитю квартиру на свои собственные родительские средства, то и решение они принимают самостоятельно внутри семьи, не привлекая к этому никаких третьих лиц. А вот продажа – это совсем другое дело. Тут-то и появляются органы Опеки и попечительства, призванные защищать интересы несовершеннолетнего (или взрослого, но не дееспособного) гражданина.

И давайте начнём от мамонтов. Дети в возрасте до 14 лет не имеют права самостоятельно продавать или покупать квартиры, за них это делают родители. Если ребёнок сирота, то его интересы представляют:

Все представители (в том числе и родители) при заключении сделок малолетними гражданами действуют от их имени и в их интересах. Кстати, договор купли-продажи квартиры так и подписывается:

Иванова Мария Ивановна, действующая в интересах несовершеннолетнего Иванова Сергея Петровича. Автограф.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет имеют право самостоятельно заключать договоры покупки или продажи квартиры, но (!) с письменного согласия родителей или законных представителей. В этом случае договор подписывается и несовершеннолетним и его представителем. Например, так:

Иванов Сергей Петрович. Автограф. Согласна. Иванова Мария Ивановна. Автограф.

Помните: любая продажа недвижимости несовершеннолетним с лета 2016 года возможна только в нотариальной форме. Поэтому по поводу подписи волноваться особенно не стоит, нотариус знает как правильно.

Свои права действовать в интересах ребёнка или одобрять его действия представители подтверждают:

И во всех случаях, кроме документов, подтверждающих права представителей, требуется свидетельство о рождении несовершеннолетнего продавца квартиры и его паспорт, если ему уже есть 14 лет.

Итак, документы детей и представителей перечислили, перейдём теперь непосредственно к органам Опеки и попечительства.

Продавая квартиру (или долю в квартире, или дом, или землю), принадлежащую ребёнку, Вы должны получить от этой организации разрешение на продажу в письменном виде. Без него Вы сделку провести не сможете. Для начала стоит посетить органы Опеки и узнать список документов, которые они захотят изучить. Единого перечня нет, каждый филиал видит его по-своему.

Но в обязательном порядке у Вас попросят:

Это я перечислила то, без чего нельзя обойтись. Вышеперечисленные документы будут запрошены обязательно. Перечень дополнительных непредсказуем. Очень часто просят справку из школы или детского сада. Не знаю, зачем она им, но Опеки её очень любят. Один раз у меня попросили справку из милиции о судимости/несудимости родителей. Это вот вообще непонятно. Ну пусть они оба рецидивисты, это что, не даёт им права купить ребёнку вместо однокомнатной квартиры двухкомнатную?! «Вы что, откажете им в улучшении жилищных условий ребёнка?» — с искренним интересом спросила я дам из Опеки. После этого дополнительные желания у них пропали от слова «совсем» и мы обошлись минимумом бумаг. Имейте в виду, кстати.

Изучив документы, органы Опеки должны в 14-дневный срок (в разных регионах он может отличаться) выдать Вам либо разрешение на продажу квартиры, либо мотивированный отказ.

И поговорим для начала о разрешениях. Ситуации у всех разные, поэтому формулировки в разрешениях могут отличаться.

  1. Самая распространённая в жизни ситуация: родители хотят продать двухкомнатную квартиру, в которой живут вместе с ребёнком, и в которой ребёнку принадлежит, например, 1/3 доли в праве собственности. Одновременно они хотят, добавив денег, купить семье другую квартиру, трёхкомнатную , и, естественно, там у ребёнка тоже будет 1/3. Продают и покупают они эти квартиры в цепочке, в один день. С точки зрения Опеки эта ситуация идеальна. Если доля ребёнка по результату сделки увеличится (это я о метрах), то они с удовольствием дадут разрешение. В документе будет примерно такая формулировка: Разрешаем продать двухкомнатную квартиру с одновременной покупкой трёхкомнатной квартиры. Ещё раз: …. Продать квартиру…ОДНОВРЕМЕННО … купить квартиру. Ключевое слово «одновременно». Понимаете, да? В один день, а не с промежутком в месяц.
  2. Другая формулировка в разрешении: Разрешаем продать квартиру … с последующей покупкой квартиры… Чувствуете разницу? Здесь Вам даётся право продать квартиру, например, 1 марта, а купить новую, скажем, 16 апреля. Чем это удобно? Например, если Вы решили переехать из одного города в другой. Согласитесь, за один день Вы физически не сможете продать квартиру в Твери и купить в Красноярске. Телепортироваться мы ещё не умеем. Правда, года два назад делопроизводство и законодательство начали двигаться в сторону возможности дистанционной продажи недвижимости, но процесс этот длительный, совершенства ещё не достиг. Поэтому пока лучше делать как привыкли: тут продали, деньги получили, туда поехали и купили. Вот поэтому для Вас и важны слова «последующая покупка». Пожалуйста, запомните разницу.
  3. Ещё одна ситуация. Например, по каким-то причинам Вам ничего не надо покупать взамен. А надо Вам просто продать квартиру ребёнка и получить за неё деньги. Ну, может, у ребёнка в собственности три квартиры, а вот денег на образование или (тьфу-тьфу-тьфу) лечение не хватает. Всякое бывает. В этом случае в разрешении органов Опеки должно быть написано что-то типа «разрешаем продать с последующим помещением денежных средств на расчётный счёт ребёнка» И – готовьтесь – в этой ситуации Вас, скорее всего, попросят оценить квартиру. И делать это придётся с помощью специально обученных оценщиков. А в Опеку Вы предоставите толстенькую книжечку, называющуюся «Отчёт об оценке». А в книжечке этой будет указана рыночная стоимость квартиры на сегодняшний день, такая, какой её видит оценщик. И именно в эту цену, скорее всего, упрётся Опека, не ниже. И ещё одно. Когда, преодолев все препоны, Вы продадите квартиру и положите деньги на счёт ребёнка, то снять Вы х сможете тоже только с разрешения органов Опеки и попечительства и никак иначе.
  4. Теперь поговорим о ситуации, когда ребёнок ничего не продаёт, а просто покупает квартиру. Вариант первый, основной. У родителей есть достаточная сумма денег и они просто хотят купить квартиру своему несовершеннолетнему сыну или дочери. А почему нет? Если за квартиру родители платят свои, родительские деньги, то и разрешений никаких им ни у кого получать не надо. Просто пошли и купили. Главное, в договоре купли-продажи не забудьте указать на какие средства куплена квартира – на папи-мамины. Но если года через три Вы соберётесь её продавать – добро пожаловать в Опеку.

Вариант второй, редкий. У ребёнка же могут быть и собственные деньги, достаточные для покупки квартиры. Ну мало ли, может какой-нибудь богатый дядюшка завещал ему 10 миллионов рублей. И эти деньги лежат на счету ребёнка. И на них можно купить квартиру. В этой ситуации Вам без разрешения органов Опеки не обойтись. Если на покупку квартиры будут тратиться деньги именно несовершеннолетнего – добро пожаловать в Опеку.

Кстати, согласие органов Опеки и попечительства требуется не только для продажи или покупки квартиры или иной недвижимости, принадлежащей ребёнку. Не забывайте и о следующих ситуациях:

В этих ситуациях Вам без разрешения Опеки тоже не обойтись.

Одной из особенностей сделок с участием несовершеннолетних являются прямые запреты на определённые действия, оговорённые законами России. Например, родители, опекуны, их супруги и близкие родственники не имеют права заключать с ребёнком возмездные сделки. То есть мать, или дедушка, или тётя не имеют права ПРОДАТЬ сыну, внуку или племяннику свою квартиру. А вот подарить могут. Понимаете суть, да? Дари что хочешь, а вот продавать нельзя. Несовершеннолетний не должен ничего платить своим близким родственникам. Кстати, купить у своего ребёнка квартиру родители и родня тоже не могут.

Кроме того, законным представителям ребёнка запрещено дарить имущество ребёнка от его имени, запрещена и безвозмездная уступка преимущественных прав ребёнка.
То есть, несовершеннолетний гражданин может купить квартиру у посторонних людей (не родственников), продать квартиру посторонним людям, принять квартиру в дар от кого угодно и никому не может её подарить.

Ну и в заключении напомню Вам о том, что сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна. Даже если Вам каким-то неприятным способом всё же удалось обмануть государство, она может быть расторгнута в любой момент и легко. Вам это надо?

Все статьи